Actualités du site PGA http://www.patrickgaillard.fr/rep-edito.html 30 les programmes http://www.patrickgaillard.fr//rep-edito/ido-17/en_projet_35_villas_a_mery_74.html Ensemble de 35 villas groupées à Mery, charmant village situé entre Chambéry et Aix.

Ce magnifique projet est momentanément retardé par suite d'un recours contre le permis de construire, engagé par quelques voisins belliqueux. ]]> Thu, 28 Jul 2011 16:48:35 http://www.patrickgaillard.fr//rep-edito/ido-19/accessibilite_dans_les_logements_un_enfer_pave_de_bonnes_intentions_.html
Les architectes Emmanuelle Colboc, Cristina Conrad et Dominique Tessier ont adressé hier une "lettre ouverte" à Benoist Apparu, secrétaire d'Etat chargé du Logement, dans laquelle ils mettent en exergue les incohérences qu'entraîne l'application de la réglementation sur le handicap dans l'habitat.
"Monsieur le secrétaire d'Etat,
La réglementation sur le handicap de 2005 est une mauvaise réponse à un objectif crucial : permettre à chaque personne en situation de handicap, ou tout simplement vieillissante, de se loger et de circuler dans son propre logement quand un handicap survient. Parce qu'elle s'impose sans corrélation aucune avec d'autres impératifs, cette réglementation ralentit la construction de logements, contredit des objectifs d'habitabilité et d'écologie et aboutit à des paradoxes insurmontables. Ses conséquences dépassent largement le cadre de son objectif. En terme de surfaces bâties, sa conception repose sur un malentendu de départ : le complément de 5m2 par logement auquel son application ouvre droit en compensation des espaces de manoeuvre des fauteuils roulant apparaît comme un leurre, pour des raisons économiques et foncières évidentes : agrandir les logements pour augmenter les dimensions circulables majorerait le coût d'achat ou le loyer (sans gain d'habilité dans les pièces principales) et réduirait le nombre de logements construits. C'est pourquoi ce complément de surface n'est jamais appliqué. En conséquence, la taille des séjours pâtit du gonflement des circulations et des pièces d'eau. Aujourd'hui, les séjours atteignent difficilement 20m2 dans un 3 pièces, contre 24 à 27m2 en 1995.
L'accessibilité pour chaque pièce et dans tous les logements porte en substance les germes d'un appauvrissement social et architectural de l'habitat. Elle normalise les plans et entraîne une dégradation de la qualité d'usage : portes d'entrée ouvrant directement dans le séjour, impossibilité d'avoir des recoins d'usage domestique, une adaptation à la pente du terrain, des logements différentiés. Dans les petits logements, l'accessibilité imposée des poignées de fenêtre entraîne la suppression de fenêtres dans les cuisines et salles de bain, au mépris de la ventilation et de l'éclairage naturels.
La production quantitative de logement s'en ressent également. La réglementation pénalise la promotion immobilière, parce que les plans ne correspondent plus aux besoins des acquéreurs de logements et ne peuvent plus être modifiés hors des règles d'accessibilité. De ce fait, les particuliers privilégient, pour échapper à la règle, la réalisation d'un logement pour leur propre compte. C'est un cadeau supplémentaire aux constructeurs de maisons individuelles sur catalogue, à l'heure où l'on veut limiter l'étalement urbain! Tel promoteur ou bailleur social voulant réaliser de l'habitat dense vertical, sur le modèle hollandais, autrichien ou allemand, est pénalisé par l'obligation de respecter la norme d'accessibilité. Bailleurs et promoteurs doivent supporter en outre les surcoûts importants induits par la complexité des dispositifs techniques imposés par la norme (douches de plain-pied, terrasses de plain-pied, etc.).
Enfin, la levée en juillet 2009 de la dérogation autorisant un quota de 5% de logements accessibles aux handicapés dans les logements temporaires fait passer, pour toutes les chambres d'étudiants, l'espace dévolu au mobilier de travail de 12m2 (70% de la surface de la chambre) à 1,2m2 (7%), tandis que la salle de bain a quasiment doublé de surface (pour une chambre de 18m2)!
Que veut-on? Un cadre de vie banalisé ou un environnement plus humain et solidaire? Une réglementation qui tire la qualité des logements vers le haut ou un jusqu'au-boutisme normatif et borné qui produit des effets pervers en chaîne?
Nous pensons indispensable une approche moins radicale de cette réglementation, avec des souplesses d'application admises dans les sites singuliers (sites en pente, PPRI, centres anciens), les opérations de petite envergure, et tous les cas d'application absurdes : les étages des bâtiments réhabilités et sans ascenseurs doivent-ils par exemple permettre l'accessibilité d'un fauteuil roulant à la porte palière?
Au lieu d'une application systématique à tous les logements, l'hypothèse d'un pourcentage de logements adaptés, avec constitution d'un fonds de travaux pour les adaptations au cas par cas (ou une obligation de relogement par le bailleur) devrait être mise au débat. Les associations de handicapés savent bien que chaque handicap est spécifique et réclamera de toute façon de nouvelles transformations. L'adaptabilité des plans est donc plus nécessaire que la norme.
La route de l'enfer est pavée de bonnes intentions. Parce que l'accessibilité est un sujet socialement prioritaire, elle mérite d'être parti prenante d'une amélioration globale de la qualité construite."
Emmanuelle Colboc, architecte, vice-présidente du Syndicat de l'architecture, membre du Conseil d'Administration du CSTB
Cristina Conrad, architecte, présidente des Architectes-Conseils de l'Etat
Dominique Tessier, architecte, président du conseil régional de l'Ordre des architectes d'Île-de-France

Emmanuelle Colboc, Cristina Conrad et Dominique Tessier | Source LE MONITEUR.FR

http://www.lemoniteur.fr/153-profession/article/point-de-vue/768222-accessibilite-dans-les-logements-un-enfer-pave-de-bonnes-intentions]]> Thu, 03 Feb 2011 17:20:22 http://www.patrickgaillard.fr//rep-edito/ido-13/etude_cbre_sur_le_logement_etudiant.html Une étude du cabinet CB Richard Ellis fait du développement des résidences collectives privées pour les étudiants, LE produit attractif des années à venir.

2.213.057 étudiants composaient la population inscrite dans l'enseignement supérieur à la rentrée 2008-2009, soit une augmentation de 89 % par rapport à la rentrée 1980-1981 (source : Ministère de l'Enseignement supérieur et de la Recherche). Un nombre relativement stable depuis plusieurs années, toujours supérieur à 2,2 millions d'étudiants.
Environ 60 % des ces étudiants sont « décohabitants », c'est-à-dire qu'ils quittent le domicile parental pour poursuivre leurs études. Ils vivent seul ou en colocation (("logement privé diffus") , sont hébergés par la famille ou des amis ou habitent en résidences collectives (privées ou publiques).
Le parc global de logements collectifs étudiants peut-être évalué à environ 300 000 lits, public et privé confondus.
Le parc privé est estimé à plus de 90.000 lits soit environ 30 % du parc global. Une majorité de l'offre de ces résidences est située en Ile-de-France et dans les principales régions universitaires.
Le parc public (210 000 lits) est constitué de résidences gérées par les CROUS, soit en direct (160 000 lits environ, répartis sur 600 résidences), soit pour le compte d'organismes HLM (50 000 lits).
Dans les 15 premières villes universitaires françaises, une approche globale du parc de logements étudiants collectifs permet de mettre en exergue la forte carence de ce type de logements. Ainsi, avec seulement 83.000 lits environ dans le secteur public et 62.000 lits environ dans le secteur privé, la demande non satisfaite dans les 15 premières villes françaises atteint près de 842.000 lits (conséquence de cette « indisponibilité » près de 180.000 étudiants éprouvent chaque année de grandes difficultés à trouver un hébergement). 85 % des demandes de logement étudiant sont insatisfaites.
Dès lors avance l'étude de CB Richard Ellis, "les perspectives sur le marché du logement étudiant sont très favorables" car favorisées - outre par la pénurie d'offre - par la sécurité d'investissement (les opérateurs assurant l'exploitation de ces résidences estiment les risques d'impayés et de vacance à moins de 2 %); la liquidité du placement (le respect des critères de qualité d'implantation et de conception sont les garants d'une bonne rentabilité estimée entre 5,5 % et 7 % en fonction des zones géographiques); et un environnement réglementaire incitatif (TVA récupérable). Et l'étude de conclure : "face à l'ajustement des marchés immobiliers, le logement étudiant apparaît comme un produit particulièrement attractif et peu sensible à la conjoncture, et tend à devenir une classe d'actif à part entière."
FOCUS

CB Richard Ellis a développé une cotation des principales villes universitaires afin de déterminer leur potentiel pour l'implantation de résidences collectives privées.
Cette cotation prend en compte l'évolution de la population étudiante, le nombre de lits existants dans des résidences privées et publiques et l'impact du plan Campus.
La cotation CBRE est établie comme suit :

1 Excellent,  2 Très bon,  3 Bon,  4 Correct,  5 Faible


Bordeaux 1
Grenoble 1
Lille 1
Paris- RP 1
Aix-en-Provence 2
Marseille 2
Toulouse 2
Lyon 3
Nancy 3
Nice 3
Strasbourg 3
Montpellier 4
Nantes 4
Rennes 4
Clermont Ferrand 5

Source : CB Richard Ellis publié dans Le Moniteur
www.lemoniteur.fr/145-logement/article/actualite/685313-le-logement-etudiant-nouvel-eldorado-des-promoteurs]]> Thu, 10 Sep 2009 17:29:09